Tapu İptal ve Tescil Davalarında Hukuki Sebepler ve Süreç

Gayrimenkul mülkiyeti, Türk hukuk sisteminde tapu siciline tescil ile kazanılır. Tapu kaydı, mülkiyetin en güçlü karinesidir ve "aleni"dir; yani herkesin doğru olduğunu varsaydığı bir belgedir. Ancak bazı durumlarda tapu kayıtları, gerçek hak durumunu yansıtmayabilir. Hukuka aykırı bir işlemle, hileyle, ehliyetsizlikle veya muvazaa (danışıklı işlem) ile yapılan devirler, mülkiyet hakkının zedelenmesine yol açar. Bu tür durumlarda, yolsuz tescilin düzeltilmesi ve mülkiyetin gerçek sahibine dönmesi için "Tapu İptal ve Tescil Davası" açılması gerekir. Gayrimenkul değerlerinin çok yüksek olduğu İzmir’de, bu davalar büyük bir ekonomik öneme sahiptir ve Mertcan Turan Hukuk ve Danışmanlık ofisi bu alanda müvekkillerine etkin çözümler sunmaktadır.

Tapu iptal davalarının en sık görülen nedeni "Muris Muvazaası"dır. Mirasbırakanın, mal varlığını bazı mirasçılardan kaçırmak amacıyla, sağlığında diğer bir mirasçıya veya üçüncü kişiye satış gibi gösterip aslında bağışlaması durumudur. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu işlemler geçersizdir. Ancak ispat yükü davacıdadır. Banka kayıtları, tanık beyanları ve hayatın olağan akışı gibi delillerle işlemin muvazaalı olduğu kanıtlanmalıdır. Bu süreç, miras hukukunun en karmaşık alanlarından biridir ve bir İzmir Miras Avukatı uzmanlığı gerektirir.

Bir diğer önemli neden ise "Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması"dır. Kendisine vekalet verilen kişi, vekil edenin yararına değil, kendi veya başkasının yararına hareket ederek taşınmazı düşük bedelle satarsa, bu satış iptal edilebilir. Ayrıca, kadastro tespitinden doğan hatalar, imar uygulamasından kaynaklı mülkiyet kaymaları veya ehliyetsizlik (akıl sağlığı yerinde olmayan kişinin yaptığı satış) durumları da tapu iptal davasına konu olur.

Bu davalar, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava açılır açılmaz, taşınmazın başkasına devrini önlemek için "İhtiyati Tedbir" kararı aldırmak hayati önem taşır. Aksi takdirde dava sürerken malın 3. kişilere satılması, hakkın alınmasını zorlaştırabilir. Sürecin teknik boyutu ve ispat zorlukları göz önüne alındığında, alanında uzman bir İzmir Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak, mülkünüzü geri kazanmanın anahtarıdır.